Strutture ricettive extralberghiere e locazione breve

AVVISO PUBBLICO rivolto a tutti i soggetti che esercitano le attività di strutture ricettive extralberghiere (bed and breakfast, affittacamere, case vacanze, ecc.) e le attività di locazioni brevi sul territorio comunale.

Gli Uffici dell’Amministrazione comunale competenti in materia stanno procedendo, ad un necessario aggiornamento e allineamento delle varie banche dati inerenti alle attività in parola e, in tale ambito, sono state rilevate alcune criticità, di varia natura, riferite alle posizioni amministrative degli operatori.
Pertanto, considerate, anche, le ultime novità in materia di strutture ricettive extralberghiere e attività di fitti/locazioni brevi, si è ravvisata l’opportunità di fornire, in allegato al presente avviso (All. A), un quadro di riferimento della normativa, dei requisiti e degli adempimenti richiesti per l’esercizio di ciascuna delle suddette attività, onde consentire a tutti gli operatori del settore di avere a disposizione un valido strumento di ausilio per la pronta e chiara conoscenza degli obblighi e degli adempimenti cui sono sottoposti.

Si invitano tutti gli operatori del settore a voler valutare l’opportunità di verificare la propria situazione in riferimento agli obblighi e adempimenti previsti dalla richiamata normativa e, in caso di eventuali divergenze, a voler provvedere, con la dovuta urgenza, alla relativa regolarizzazione, fatte, comunque, salve le ordinarie attività di controllo e sanzionatorie da parte dei soggetti istituzionalmente a ciò preposti.

Definizione: l’articolo 1 comma 1 della Legge Regionale 10 maggio 2001, n. 5 recita “Costituisce attività ricettiva di Bed and Breakfast l’offerta di alloggio e prima colazione esercitata da un nucleo familiare utilizzando parte della propria abitazione, per non più di quattro camere e per un massimo di otto posti letto.”

Numero camere e posti letto: massimo 4 camere e 8 posti letto.

Forma di esercizio dell’attività: L’attività di Bed and Breakfast può essere svolta: in forma non imprenditoriale, con carattere non professionale, ad integrazione del reddito familiare; in forma imprenditoriale, con carattere professionale, previa iscrizione nel Registro delle Imprese del titolare componente del nucleo familiare. Il tenore della norma, prescrivendo che l’attività di Bed and Breakfast sia esercitata da un nucleo familiare e che, nel caso di svolgimento in forma imprenditoriale, uno dei componenti, identificato come titolare, sia iscritto al Registro delle Imprese, esclude la possibilità di gestione in forma societaria.

Destinazione d’uso dell’immobile: L’esercizio dell’attività non costituisce cambio di destinazione d’uso dell’immobile e comporta, per i titolari dell’abitazione, l’obbligo di residenza o di stabile domicilio nella stessa (art. 1 comma 5 Legge Regionale 5/2001 come modificato dalla Legge regionale 11/2023). Pertanto, l’esercizio dell’attività di Bed and Breakfast è consentito in immobili con destinazione d’uso abitativa/residenziale ed è richiesta la presenza di: soggiorno/cucina, almeno una camera riservata al titolare, camere per gli ospiti, bagni.

Requisiti camere e servizi igienici: la LR 5/2001 e ss.mm.ii., all’articolo 1, comma 2, fissa i requisiti dimensionali minimi per camera, ovvero: 9,00 mq per un posto letto; 12,00 mq per due posti letto; 18,00 mq per tre posti letto; 24,00 mq per quattro posti letto; nonché i requisiti minimi relativi ai servizi igienici, stabilendo che fino a due ospiti è sufficiente un servizio bagno anche coincidente con quello dell’abitazione mentre oltre i due ospiti è necessario un ulteriore servizio bagno. Ai sensi del DM del 5 luglio 1975 è prevista inoltre la presenza di un vano soggiorno di almeno 14 mq. con angolo cottura, ovvero cucina in vano separato. Per le altezze e tutti gli aspetti non disciplinati dalla LR 5/2001 e ss.mm.ii., si fa riferimento ai requisiti fissati dal Decreto ministeriale Sanità 5 luglio 1975 – Modificazioni alle istruzioni ministeriali 20 giugno 1896, relativamente all’altezza minima ed ai requisiti igienico-sanitari principali dei locali di abitazione.

Servizio di prima colazione: obbligatorio per tale tipologia di attività e può essere effettuato con prodotti “confezionati” o in alternativa “preparati”. La presentazione della SCIA di Notifica alimentare ai fini della registrazione (Reg. CE n. 852/2004) è necessaria solo nel caso in cui si utilizzino prodotti “preparati”. Come chiarito dalla Regione Campania, esclusivamente per quanto concerne la prima colazione, i requisiti citati dall’articolo 1 comma 2 della legge regionale n. 5/2001 sono da considerarsi minimi e, pertanto, sono ammessi servizi “superiori”, ma tali servizi devono essere esercitati dalla struttura ricettiva e non delegati all’esterno.

Definizione:
l’articolo 2 della Legge Regionale 24 novembre 2001, n. 17 recita
“Sono
esercizi di Affittacamere le strutture composte da non più di sei
camere, con un massimo di dodici posti letto, gestite da privati,
ubicate in non più di due appartamenti situati nello stesso stabile,
purché singolarmente dotati di servizi igienici.”
Come chiarito dalla Regione Campania, si evince che lo stesso
soggetto trova un limite nell’esercitare ulteriori attività di
Affittacamere costituito, congiuntamente, dal numero delle camere (e
posti letto) e dalla ubicazione delle stesse. Pertanto, nello stesso
stabile un unico soggetto, non potendo superare i suddetti limiti
attraverso la presentazione di due SCIA differenti, ha la possibilità
di esercitare attività di Affittacamere
in massimo n. 2 appartamenti per un totale complessivo di n. 6 camere
e n. 12 posti letto.

Numero
camere e posti letto:
massimo 6 camere e 12 posti letto.

Forma
di esercizio dell’attività:
come da chiarimenti forniti dalla Regione Campania, poiché
l’articolo 2 della Legge Regionale n.17/2001, nel disciplinare
l’esercizio dell’attività di Affittacamere,
non richiede una forma specifica di esercizio della stessa, è
consentito tale esercizio sia in forma imprenditoriale che non
imprenditoriale.

Destinazione
d’uso dell’immobile:
l’attività può essere esercitata sia in immobili con destinazione
d’uso turistico-ricettiva che in immobili con destinazione d’uso
abitativa/residenziale. In tale ultimo caso devono essere garantiti e
rispettati i requisiti di una civile abitazione fissati dal Decreto
ministeriale Sanità 5 luglio 1975 –
Modificazioni alle istruzioni ministeriali 20 giugno 1896,
relativamente all’altezza minima ed ai requisiti igienico-sanitari
principali dei locali di abitazione
e, pertanto, deve essere garantita la presenza di un vano
soggiorno/cucina di superficie pari ad almeno 14 mq. con impianti
cucina disattivati nel caso di non effettuazione del servizio di
somministrazione di alimenti e bevande ovvero di effettuazione di
tale servizio con prodotti confezionati. Da approfondimenti
istruttori effettuati, infatti, è stata “confermata” la natura
residenziale degli immobili utilizzati anche per attività di
Affittacamere,
allorquando questi non abbiano però perso i requisiti fisici della
residenza, ovvero i requisiti previsti dal DM Sanità 5 luglio 1975,
art. 3 e 5, ma è stato anche ritenuto che la destinazione d’uso
turistico ricettiva sia compatibile con l’attività di
Affittacamere
prevista dalla legge regionale n. 17/2001 e che anzi tale
destinazione d’uso turistico ricettiva, impressa da un titolo
edilizio e codificata dal catasto nella più ampia categoria
catastale D2, sia necessaria nel caso in cui l’unità immobiliare,
in origine avente destinazione residenziale, perda gli ambienti
cucina e soggiorno richiesti dal DM 5 luglio 1975 per rispondere alle
funzioni di abitazione e preveda nel contempo lo svolgimento di
un’attività ricettiva a scopo di lucro.

Requisiti
camere e servizi igienici:
come chiarito anche dalla Regione Campania, per gli esercizi di
Affittacamere
i requisiti minimi dimensionali per le camere da letto sono 9 mq. per la camera singola, 14 mq. per la camera doppia, e, per camere
con più posti letto, occorre aggiungere 8 mq. a posto letto (e
relativi multipli) e, pertanto, a titolo esemplificativo, 22 mq. per
la camera tripla e 30 mq. per la quadrupla. Le superfici di eventuali
bagni in camera non concorrono a determinare le superfici delle
rispettive camere da letto ai fini della loro capacità ricettiva e
ciascuna camera da letto deve avere accesso indipendente dagli altri
locali letto. L’Allegato A della LR 17/2001 stabilisce,
relativamente al numero di servizi igienici, che nella struttura deve
essere presente almeno un bagno ogni 6 posti letto. Per le dimensioni
di soggiorno/cucina, le altezze e tutti gli aspetti non disciplinati
dalla LR 5/2001 e ss.mm.ii., si fa riferimento ai requisiti fissati
dal Decreto ministeriale Sanità 5 luglio 1975 – Modificazioni
alle istruzioni ministeriali 20 giugno 1896, relativamente
all’altezza minima ed ai requisiti igienico-sanitari principali dei
locali di abitazione.

Servizio
di somministrazione di alimenti e bevande: nell’attività
di Affittacamere
non è obbligatorio fornire servizio di somministrazione di alimenti
e bevande. Se lo stesso è fornito, la presentazione della SCIA di
Notifica alimentare ai fini della registrazione (Reg. CE n.
852/2004) è necessaria solo nel caso in cui si utilizzino prodotti
“preparati”.

Definizione:
sono
Case
e appartamenti per vacanze
le case e gli appartamenti dati ai turisti, senza prestazione di
alcun servizio di tipo alberghiero.

Numero
camere e posti letto:
non fissato Forma
di esercizio dell’attività: le
Case
e appartamenti per vacanze
possono essere gestite: in forma imprenditoriale; in forma non
imprenditoriale, dai proprietari che hanno la disponibilità fino ad
un massimo di tre unità abitative nel territorio regionale.
Pertanto, come chiarito anche dalla Regione Campania, la forma non
imprenditoriale di tale attività può essere svolta solo dal
proprietario dell’immobile in cui si esercita la stessa; l’utilizzo
del bene immobile da parte di terzi connatura un’attività di
impresa con necessità di iscrizione al Registro imprese della Camera
di Commercio.

Destinazione
d’uso dell’immobile:
l’attività deve essere esercitata in immobili con destinazione
d’uso abitativa/residenziale.

Requisiti
camere e servizi igienici:
per
le Case
e appartamenti per vacanze
in caso di appartamenti “monocamera” (ovvero
monostanza/monolocali) deve essere rispettato quanto stabilito dal
Decreto Ministero della Sanità del 5 luglio 1975 (ovvero il possesso
di una superficie utile di almeno 28mq abitabili per un posto letto e
38mq abitabili per due posti letto). In caso di appartamenti con più
stanze, invece, la superficie minima utile per ciascun posto letto è
di 8 mq. e relativi multipli, e pertanto, 8mq. per camera singola),
16mq. per due posti letto (camera doppia), 24mq. per tre posti letto
(camera tripla) e 32mq. per quattro posti letto (camera quadrupla).
Ai sensi del DM del 5 luglio 1975 è prevista inoltre, sempre in caso
di appartamento composto da più vani, la presenza di un vano
soggiorno di almeno 14 mq. con angolo cottura, ovvero cucina in vano
separato. Per tale tipologia di attività l’intero appartamento
deve essere destinato agli ospiti o comunque all’attività
ricettiva. In merito ad eventuali posti letto in ambiente
soggiorno/cucina, l’ufficio SURAP ha precisato che “non
rinviene, all’interno della normativa di riferimento per le case ed
appartamenti per vacanze in Campania, specifiche norme ostative alla
presenza di posti letto all’interno del soggiorno di una casa
vacanze. Le uniche prescrizioni in tal senso riguardano la conformità
degli ambienti “alle prescrizioni edilizie ed igienico-sanitarie
previste dai regolamenti comunali.” (articolo 3 comma 2 L.R.
17/2001), ed il rispetto di una superficie minima utile di almeno
otto mq per ogni posto letto (articolo 3 comma 3 L.R. 17/2001 –
Allegato B)”.
Pertanto, la possibilità di ospitare posti letto è subordinata alla
verifica delle prescrizioni sanitarie come appena indicate. Non
risulta, da normativa, una correlazione tra numero camere e numero
servizi igienici.

Servizio
di somministrazione di alimenti e bevande: non
previsto per attività di Case
e appartamenti per vacanze.

Definizione: sono
ostelli per la gioventù le strutture attrezzate per il soggiorno ed
il pernottamento, per un periodo massimo di sette giorni per ciascun
ospite, dei giovani e degli accompagnatori di gruppi di giovani.

Numero
camere e posti letto:
non fissato.

Forma
di esercizio dell’attività: gli
ostelli per la gioventù sono gestiti da enti pubblici, enti morali
ed associazioni operanti nel settore del turismo sociale e giovanile,
società di persona o di capitali. L’impresa che esercita attività
di ostello deve essere iscritta
al Registro imprese. L’ente pubblico, l’ente morale o
l’associazione, invece, non devono iscriversi al Registro imprese a
meno che essi non esercitino, in via esclusiva o principale, detta
attività economica professionalmente organizzata. Anche quando
mancano i requisiti della professionalità, dell’economicità e
dell’organizzazione occorre, però, rendere comunicazione
al Repertorio
delle notizie economiche ed amministrative (REA).


Destinazione
d’uso dell’immobile:
l’attività deve essere esercitata in immobili con destinazione
d’uso di alloggio collettivo ovvero di abitazione/residenza. Da
approfondimenti istruttori effettuati, infatti, è stata “confermata”
la natura residenziale degli immobili utilizzati anche per attività
di Ostello
per la gioventù,
visto che l’Allegato D della L.R. 17/2001 stabilisce che per tale
attività ricettiva sia necessaria la presenza degli ambienti
cucina/sala da pranzo/soggiorno tipici della civile abitazione.


Requisiti
camere e servizi igienici:
per
gli Ostelli
per la gioventù
e come fissato dall’Allegato D della L.R. 17/2001, le camere da
letto, con possibilità di posti letto sovrapposti, devono rispettare
il requisito minimo di otto metri cubi a posto letto; devono essere
inoltre garantiti un wc ogni sei posti letto, con un minimo di un wc
per piano, una doccia ogni sei posti letto con un minimo di una
doccia per piano, un lavabo ogni quattro posti letto con un minimo di
due per piano, uno specchio con presa di corrente in ogni camera. Nel
rispetto del rapporto con i posti letto non si computano quelli in
camere con servizi privati. Devono essere inoltre presenti una sala
da pranzo, una cucina e un locale soggiorno di superficie complessiva
minima di venticinque mq. per i primi dieci posti letto e 0,5 mq. per
ogni posto letto in più.

Definizione:
le
Case
per ferie
sono strutture ricettive extralberghiere che forniscono alloggio a
persone o gruppi e che sono gestite, al di fuori dei normali canali
commerciali e promozionali, da enti pubblici, associazioni o enti
morali che per statuto non perseguono fini di lucro, per il
conseguimento di finalità sociali, culturali, assistenziali,
religiose o sportive. Rientrano in questa fattispecie di strutture
ricettive extralberghiere anche le case per ferie gestite da enti o
aziende per il soggiorno dei propri dipendenti o loro familiari,
nonché le case per vacanza per minori, le colonie, i pensionati
studenteschi ed universitari e simili, gestiti senza scopo di lucro
da enti pubblici e privati o da associazioni.


Numero
camere e posti letto:
non fissato.

Forma
di esercizio dell’attività: i
soggetti gestori delle case per ferie, come sopra identificati (enti
pubblici, associazioni o enti morali che per statuto non perseguono
fini di lucro, per il conseguimento di finalità sociali, culturali,
assistenziali, religiose o sportive) non devono iscriversi al
Registro imprese, a meno che essi non esercitino, in via esclusiva o
principale, detta attività economica professionalmente organizzata.
Anche quando mancano i requisiti della professionalità,
dell’economicità e dell’organizzazione occorre, però, rendere
comunicazione al Repertorio delle notizie economiche ed amministrative (REA).

Destinazione
d’uso dell’immobile:
l’attività deve essere esercitata in immobili con destinazione
d’uso di alloggio collettivo ovvero di abitazione/residenza. Da
approfondimenti istruttori effettuati, infatti, è stata “confermata”
la natura residenziale degli immobili utilizzati anche per attività
di Case
per ferie,
visto che l’Allegato D della L.R. 17/2001 stabilisce che per tale
attività ricettiva sia necessaria la presenza degli ambienti
cucina/sala da pranzo/soggiorno tipici della civile abitazione.


Requisiti
camere e servizi igienici: le Case
per ferie,
come fissato dall’Allegato D della L.R. 17/2001, devono rispettare
i seguenti requisiti e servizi minimi: una superficie minima delle
camere, al netto di ogni locale accessorio, di 8 mq. per le camere ad
un letto e di 14 mq. per le camere a due letti con un incremento di 4
mq. per ogni letto in più, per un massimo di 4 posti letto per
camera;
un
wc ogni sei posti letto, con un minimo di un wc per piano, una doccia
ogni sei posti letto con un minimo di una doccia per piano, un lavabo
ogni quattro posti letto con un minimo di due per piano, uno specchio
con presa di corrente in ogni camera. Nel rispetto del rapporto con i
posti letto non si computano quelli in camere con servizi privati.
Devono essere inoltre presenti una sala da pranzo, una cucina e un
locale soggiorno di superficie complessiva minima di venticinque mq.
per i primi dieci posti letto e 0,5 mq. per ogni posto letto in più

Definizione:
le
Case
religiose di ospitalità
sono strutture ricettive extralberghiere, a finalità religiose, di
proprietà di enti ecclesiastici riconosciuti in base alla legge 20
maggio 1985, n. 222, che offrono ospitalità a pagamento a chiunque
lo richieda, nel rispetto del carattere religioso dell’ospitalità
stessa e con conseguente accettazione delle regole di comportamento e
limitazioni di servizio.

Numero
camere e posti letto:
non fissato.

Forma
di esercizio dell’attività: i
soggetti che gestiscono case per ferie non devono iscriversi al
Registro imprese, a meno che essi non esercitino, in via esclusiva o
principale, detta attività economica professionalmente organizzata.
Anche quando mancano i requisiti della professionalità,
dell’economicità e dell’organizzazione occorre, però, rendere
comunicazione al Repertorio
delle notizie economiche ed amministrative (REA).

Destinazione
d’uso dell’immobile:
l’attività deve essere esercitata in immobili con destinazione
d’uso di alloggio collettivo ovvero di abitazione/residenza. Da
approfondimenti istruttori effettuati, infatti, è stata “confermata”
la natura residenziale degli immobili utilizzati anche per attività
di Case
religiose di ospitalità,
visto che l’Allegato D della L.R. 17/2001 stabilisce che per tale
attività ricettiva sia necessaria la presenza degli ambienti
cucina/sala da pranzo/soggiorno tipici della civile abitazione.

Requisiti
camere e servizi igienici:
le
Case
religiose di ospitalità,
come fissato dall’Allegato D della L.R. 17/2001, devono rispettare
i seguenti requisiti e servizi minimi: a) Accesso indipendente; b)
una superficie minima delle camere, al netto di ogni locale
accessorio, di sei mq. per le camere ad un letto e dodici mq. per le
camere a due letti; c) Un wc ogni sei posti letto con un minimo di un
wc per piano, un bagno o doccia ogni sei posti letto con un minimo di
un bagno o doccia per piano, un lavabo in ogni camera, uno specchio
con presa di corrente in ogni camera. In questo rapporto non si
calcolano i posti letto in camere dotate di servizi igienici privati;
d) Locale soggiorno di ampiezza complessiva minima di venticinque mq.
per i primi dieci posti letto e 0,5 mq. per ogni posto letto in più;
e) Spazio adeguato per eventuale cucina comune.

Definizione:
la locazione breve è regolata dal Codice Civile (articoli 1571 e
seguenti) e trae fondamento dal diritto di ogni proprietario di
immobile di poter godere e di poter disporre del bene a suo vantaggio
e a suo piacimento secondo il principio di pienezza ed esclusività
previsto dal diritto di proprietà. L’articolo 4 comma 1
del Decreto
Legge n. 50 del 24 aprile 2017, convertito con modificazioni
dalla Legge n.96 del 21 giugno 2017, definisce locazioni brevi “i
contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di  durata 
non superiore  a  30  giorni,  ivi  inclusi 
quelli  che   prevedono   la prestazione dei
servizi di fornitura di biancheria e di  pulizia  dei
locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori 
dell’esercizio  di attività d’impresa, direttamente o tramite
soggetti  che  esercitano attività  di 
intermediazione  immobiliare,  anche  
attraverso   la gestione di portali online”. Anche
il soggetto che non è proprietario può presentare la comunicazione
di locazione breve purché in possesso di valido titolo di
disponibilità dell’immobile.


Numero
camere e posti letto:
non definiti.

Forma
di esercizio dell’attività:
non imprenditoriale.

Destinazione
d’uso dell’immobile:
l’attività deve essere esercitata in immobili con destinazione
d’uso abitativa/residenziale.

Requisiti
camere e servizi igienici:
requisiti
fissati dal Decreto ministeriale Sanità 5 luglio 1975 –
Modificazioni
alle istruzioni ministeriali 20 giugno 1896, relativamente
all’altezza minima ed ai requisiti igienico-sanitari principali dei
locali di abitazione con
particolare riferimento a quanto di seguito riportato: L’altezza minima interna utile dei locali adibiti ad abitazione è fissata in metri 2,70 riducibili a metri 2,40 per i corridoi, i disimpegni in genere, i bagni, i gabinetti ed i ripostigli. Fermo restando la presenza di cucina o angolo cottura, di almeno un bagno completo (dotato dei seguenti impianti igienici: vaso, bidet, vasca da bagno o doccia, lavabo.), le superfici di 9mq. per la camera singola e di 14mq. per la camera doppia (al netto delle superfici di eventuali bagni interni) e di una stanza/soggiorno di almeno mq. 14, per ogni abitante deve essere assicurata una superficie abitabile non inferiore a mq. 14, per i primi 4 abitanti, ed a mq. 10, per ciascuno dei successivi. Si precisa a tal riguardo che in mancanza di diversa indicazione e/o dichiarazione di superficie netta abitabile destinata agli ospiti (da riportare ad esempio nella descrizione breve/sintetica) si intenderà che l’intero appartamento (con la relativa superficie netta abitabile) è destinato agli ospiti/locatari. In caso di locazioni parziali occorrerà che il locatore/la locatrice fornisca idonea dichiarazione, resa ai sensi di legge, del rispetto dell’articolo 2 del Decreto ministeriale Sanità 5 luglio 1975 “Per ogni abitante deve essere assicurata una superficie abitabile non inferiore a mq 14, per i primi 4 abitanti, ed a mq 10, per ciascuno dei successivi. Le stanze da letto debbono avere una superficie minima di mq 9, se per una persona, e di mq 14, se per due persone. Ogni alloggio deve essere dotato di una stanza di soggiorno di almeno mq 14. Le stanze da letto, il soggiorno e la cucina debbono essere provvisti di finestra apribile”.
Le stanze da letto, il soggiorno e la cucina debbono essere provvisti di finestra apribile. L’alloggio monostanza, per una persona, deve avere una superficie minima, comprensiva dei servizi, non inferiore a mq 28, e non inferiore a mq 38, se per due persone (In caso di monolocale si richiede di allegare apposita dichiarazione oppure di riportare l’indicazione che trattasi di monolocale nella descrizione breve/sintetica). Rispetto dei requisiti di areazione ed illuminazione (articoli 5 e 6).

Servizio
di somministrazione: non
previsto. Per tale tipologia di locazione, non definita
all’interno della Legge Regionale 17/2001, non sono previste le
prestazioni di servizi accessori al godimento dell’immobile (come
ad esempio la prima colazione), nè la somministrazione di alimenti e
bevande. Gli unici servizi consentiti sono la fornitura di biancheria
e asciugamani al check-in e lo svolgimento della pulizia al
check-out.